ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS : LE RETARD DE DÉCLARATION DU SINISTRE PEUT-IL JUSTIFIER UN REFUS DE GARANTIE

En matière d'assurance loyers impayés (GLI), la déclaration du sinistre constitue une obligation essentielle. Une déclaration tardive peut entraîner une déchéance de garantie si l'assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice, conformément à l'article L. 113-2 du Code des assurances. Les arrêts rendus par la Cour de cassation le 9 avril 2026 précisent les conditions dans lesquelles ce préjudice peut être caractérisé.

 

LES FAITS : DECLARATION TARDIVE DU SINISTRE EN ASSURANCE LOYERS IMPAYES

Dans cette affaire, une SCI confie la gestion locative d'un immeuble à un agent immobilier. Ce dernier souscrit une d'une assurance loyers impayés (GLI) afin de garantir les revenus fonciers du propriétaire.

Face au défaut de paiement des locataires, l'agent immobilier finit par déclarer le sinistre, mais tardivement. Estimant que la déclaration du sinistre est intervenue avec quatre mois de retard, l'assureur oppose une déchéance de garantie. La SCI et son mandataire l'assignent alors en justice pour forcer l'indemnisation.

En appel, la Cour d'appel de Paris condamne l'assureur. Pour les juges du fond, la compagnie d'assurance se bornait à invoquer une « aggravation objective du risque » sans démontrer concrètement en quoi la dette locative aurait été plus faible si elle avait été prévenue à temps.

LA COUR DE CASSATION PRÉCISE LES CONDITIONS DE LA DÉCHÉANCE DE GARANTIE

 Saisie du litige, la Cour de cassation censure l'arrêt de la Cour d'appel au visa de l'article L. 113-2 du Code des assurances.

La Haute juridiction rappelle une réalité pragmatique du contentieux locatif : dans un contrat d'assurance loyers impayés, l'assureur ne se contente pas d’indemniser les loyers impayés, il initie également la résiliation du bail et la procédure d'expulsion.

Dès lors, le préjudice de l'assureur est établi si une déclaration de sinistre effectuée en temps utile aurait permis d'empêcher l'aggravation de la dette. En déclarant le sinistre avec quatre mois de retard, l'assuré a mécaniquement décalé d'autant le déclenchement de la procédure de résiliation du bail et d'expulsion des locataires indélicats. Ce retard a donc directement alourdi la note financière supportée par l'assureur.

A RETENIR : 

·       Le simple fait de retarder la mise en œuvre des voies d'exécution (commandement de payer, assignation en expulsion) suffit à caractériser le préjudice financier de l'assureur.

·       Une déclaration tardive du sinistre peut ainsi entraîner une déchéance de garantie dès lors que l'assureur démontre que ce retard lui a causé un préjudice.

 

RECOMMANDATION :

Pour les administrateurs de biens : La réactivité est une obligation professionnelle. Un retard dans la déclaration de sinistre en assurance loyers impayés peut engager votre responsabilité civile professionnelle vis-à-vis du propriétaire si l'assureur refuse sa garantie.

Pour les propriétaires bailleurs : Vérifiez scrupuleusement les conditions générales de votre contrat d’assurance loyers impayés (GLI). Les délais de déclaration du sinistre (souvent entre 15 et 45 jours après le premier impayé) constituent une obligation essentielle dont le non-respect peut conduire à une déchéance de garantie.

Le cabinet BARALE est à votre disposition pour toute action ou information.