SURÉLÉVATION VOISINE ET PERTE D’INTIMITÉ : LA RÉPARATION DU PRÉJUDICE PATRIMONIAL PAR LES TRIBUNAUX

L’obtention d’un permis de construire par un voisin ne le met pas à l’abri d’une action en justice. Si des travaux de surélévation respectent les règles d’urbanisme mais créent un vis-à-vis disproportionné, ils peuvent caractériser un trouble anormal de voisinage. Un jugement du Tribunal judiciaire de Nice illustre la manière dont les juges indemnisent la perte de valeur d’un bien dans une telle situation.

LES FAITS : UNE SURÉLÉVATION RÉGULIÈRE MAIS PRÉJUDICIABLE

Dans cette affaire, des travaux de surélévation avaient été réalisés sur la propriété voisine, avec les autorisations d’urbanisme nécessaires. Ils ont toutefois créé une vue directe et un vis-à-vis important, qui dégradent fortement l’intimité du propriétaire occupant.

Estimant que cette situation portait atteinte à la jouissance de son bien, il a assigné son voisin en indemnisation sur le fondement de la responsabilité sans faute pour trouble anormal de voisinage. Ce principe prévoit que « nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ».

LA DÉCISION DU TRIBUNAL : L’INDEMNISATION DE LA DÉCOTE IMMOBILIÈRE

Par un jugement du 23 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de Nice retient la responsabilité du voisin et alloue des dommages et intérêts correspondant à la dépréciation vénale subie :

•      Valeur du bien avant les travaux : 1 200 000 €

•      Valeur du bien après les travaux : 1 080 000 €

•      Indemnisation accordée : 120 000 €, soit une dépréciation de 10 %.

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La perte d’intimité n’est donc pas un simple inconfort personnel : c’est un préjudice économique qui affecte la jouissance du bien et sa négociabilité future.

À RETENIR

•      L’indépendance des contentieux civil et administratif : la conformité des travaux aux règles d’urbanisme n’exclut pas la responsabilité civile de leur auteur. Le permis est délivré sous réserve des droits des tiers.

•      La preuve du préjudice : le demandeur doit démontrer l’anormalité du trouble (fréquence, gravité, configuration des lieux) et en chiffrer les conséquences, le plus souvent avec l’aide d’un expert en évaluation immobilière.

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QUE FAIRE FACE À UN TROUBLE SIMILAIRE ?

Si un projet de construction ou d’extension modifie substantiellement votre environnement immédiat (perte d’ensoleillement, privation de vue, vis-à-vis), plusieurs étapes sont nécessaires pour préserver vos droits :

•      faire constater la situation et l’évolution du chantier par un commissaire de justice ;

•      recourir à une expertise pour mesurer la perte de valeur subie ;

•      saisir la juridiction civile afin de solliciter l’indemnisation de la dépréciation.

Votre bien subit un vis-à-vis ou une perte de valeur du fait d’un voisin ? Le Cabinet BARALE étudie votre situation et vous conseille sur les recours possibles.

Tribunal judiciaire de Nice, 23 janvier 2025, RG n° 23/02093