QUELLES SONT LES CONDITIONS DE VALIDITÉ DE L’AUTORISATION A AGIR EN JUSTICE DONNEE AU SYNDIC ?

Avocat Nice – Droit de la copropriété – Maître Michèle BARALE – Syndic – Pouvoir – Action en justice


Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision formelle de l'assemblée générale.


Par exception une telle autorisation n'est pas nécessaire notamment pour :

  • les actions en recouvrement de créance,

  • la mise en œuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot,

  • les mesures conservatoires,

  • l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R 136-2 du code de la construction et de l'habitation

  • et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.

Le défaut d’autorisation du syndic est sanctionné par la nullité de l’assignation, mais peut être régularisé a posteriori, y compris en cause d’appel, à condition que l’autorisation soit donnée avant la fin du délai pour agir en justice.


Seul un copropriétaire peut soulever ce moyen de nullité.


Le syndic doit soumettre à l’assemblée générale des copropriétaires une demande d’habilitation d’agir en justice dans des termes précis. A défaut de précision suffisante, le mandat peut être déclaré nul par les juges. A l’inverse, lorsque le mandat est précis, ses termes doivent être respectés rigoureusement.


L’existence d’une habilitation du syndic doit être appréciée à un triple point de vue :

  • la nature de la procédure autorisée

  • les personnes concernées

  • et l’objet de la demande

Depuis que le défaut d’habilitation à agir en justice est réservé aux seuls copropriétaires, l’identification des personnes à assigner ne devrait plus poser de problème. Il suffira de nommer le copropriétaire que le syndicat entend poursuivre.


En revanche, il convient de prêter une attention particulière aux termes de l’autorisation votée par l’assemblée qui doivent préciser suffisamment l’objet du recours contentieux autorisé ainsi qu’aux conditions dans lesquelles se déroule le vote.


Il est en effet admis que l’objet de l’autorisation puisse être déterminé par référence à des constatations résultant d’un rapport d’expertise. Mais encore faut-il que les copropriétaires qui ont émis le vote aient eu connaissance de ce rapport au moment du vote.


Ainsi en a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 25 mars 2021 de la façon suivante :


D'une part, ayant souverainement retenu que la résolution votée lors de l'assemblée générale du 25 février 2019 identifiait la personne à poursuivre mais ne contenait aucune désignation des désordres et procédait par renvoi au rapport d'expertise, alors qu'aucune mention du procès-verbal n'indiquait qu'il aurait été présenté aux copropriétaires lors de son déroulement et que la liste des pièces annexées à la convocation n'en faisait pas mention, la cour d'appel a pu en déduire que l'habilitation votée afin de régulariser l'assignation était atteinte par un vice.

D'autre part, ayant à bon droit énoncé que l'information devait être délivrée aux copropriétaires concomitamment au vote de l'habilitation et que le syndicat ne pouvait se prévaloir, pour régulariser l'absence de mention des désordres, d'une présentation du rapport faite antérieurement à cette assemblée, la cour d'appel en a exactement déduit que l'assignation devait être annulée.


Il est donc important de vérifier qu'au moment où l'habilitation a été donnée au syndic, les copropriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale, étaient informés de la nature des désordres qui faisaient l'objet du vote.


Le but est de protéger les intérêts de la copropriété en évitant qu'une action en justice ne soit exercée par le syndic avec les conséquences qu'elle peut comporter sans que l'assemblée générale l'ait voulu.


Cour de Cassation, Chambre civile 3, 25 mars 2021, 20-15.307


Me Michèle BARALE

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