Droit des contrats – Droit immobilier – Promesse unilatérale de vente – Avocat Nice – Maître Michèle BARALE – Inexécution – Rétractation – Sanction
En matière immobilière, la promesse unilatérale de vente est un avant-contrat par lequel le promettant (le vendeur) s’engage à vendre son bien au bénéficiaire (l’acquéreur potentiel) dans un délai et à un prix déterminé.
Pendant la durée de la promesse, le bénéficiaire est le seul à pouvoir acheter le logement. Il peut, à l'issue de ce délai, décider ou non de "lever l'option d'achat".
LE PROMETTANT PEUT-IL SE RÉTRACTER AVANT LA LEVÉE D’OPTION PAR LE BÉNÉFICIAIRE ?
Non, le vendeur s’engage à vendre le bien dès la signature de la promesse sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
LE BÉNÉFICIAIRE PEUT-IL SE RÉTRACTER AVANT LA LEVÉE D’OPTION ?
Pour l’achat d’un bien immobilier à destination d’habitation, l’acquéreur non professionnel dispose d’un droit légal de rétractation pendant un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première réception de la lettre recommandée lui notifiant la promesse unilatérale de vente. Dans ce cas l’indemnité d’immobilisation lui est restituée.
QUELS RECOURS SI LE PROMETTANT VEND LE BIEN A UN TIERS PENDANT LA DURÉE DE LA PROMESSE ?
Deux cas sont à distinguer :
Si le tiers acquéreur est de bonne foi, c’est-à-dire s’il n’avait pas connaissance de l’existence d’une promesse de vente conclue antérieurement, alors, le bénéficiaire de la promesse ne peut pas demander l’annulation de la vente conclue avec le tiers mais peut seulement réclamer à son promettant des dommages-intérêts.
Si le tiers acquéreur est de mauvaise foi, c’est-à-dire s’il avait connaissance de l’existence de la promesse conclue entre le promettant et le bénéficiaire, ce dernier peut demander l’annulation de la vente mais également des dommages-intérêts au vendeur indélicat, ainsi qu’au tiers acquéreur de mauvaise foi.
QUELS RECOURS SI LE PROMETTANT REFUSE DE VENDRE MALGRÉ LA LEVÉE D’OPTION ?
Le bénéficiaire peut agir en exécution forcée et obtenir en justice la régularisation de la vente du bien.
En pratique, il peut faire délivrer par huissier à son vendeur une sommation de signer l’acte de vente chez le notaire et demander au notaire de dresser un procès-verbal de carence puis assigner le promettant en justice afin d’obtenir un jugement valant vente, une indemnité au titre de la clause pénale et des dommages et intérêts au titre du préjudice subi.
Le Cabinet BARALE est à votre disposition pour toute action ou information.
