IMMOBILIERE EN CAS DE REFUS DE PRET ?
Droit immobilier – condition suspensive d’obtention de prêt
Lors de la signature d’un compromis ou promesse de vente assortie d’une condition suspensive d’obtention de prêt, l’acquéreur est délié de son engagement en cas de refus de sa demande de prêt.
Cependant, si le refus de prêt est consécutif à une demande de prêt qui n’est pas conforme aux éléments spécifiés dans la promesse de vente, la condition suspensive est réputée accomplie (article 1304-3 alinéa 1 Code Civil - ancien article 1178 du Code Civil).
Dans ce cas, le vendeur peut demander à conserver l’indemnité d’immobilisation ou clause pénale aux dépens de l’acquéreur considéré comme fautif.
La question de la conformité de la demande de prêt aux caractéristiques du contrat est donc capitale pour déterminer le sort de l’indemnité d’immobilisation.
Dans un arrêt du 14 janvier 2021, la Cour de Cassation apporte une précision sur l’appréciation de la conformité de la demande de prêt.
En l’espèce, une vente immobilière avait été conclue sous condition suspensive de l’obtention, par les trois acquéreurs, d’un prêt. Si le prêt avait bien été sollicité aux conditions de montant, taux et durée précisées dans la promesse, l’un des acquéreurs n’avait pas pris part à cette demande. La banque ayant refusé prêt, les vendeurs assignèrent les acquéreurs afin d’obtenir le paiement de la clause pénale, ce que la cour d’appel leur refusa.
La Cour de cassation approuve la solution en relevant que les juges du fond avaient constaté que l’absence de participation de l’un des acquéreurs n’avait aucune incidence sur l’octroi du prêt dans la mesure où celui-ci, n’ayant aucun revenu, il ne pouvait être pris en considération pour déterminer la capacité de remboursement du prêt.
Aucune faute des acquéreurs ne pouvait donc être retenue s’ils n’ont pas pu obtenir le prêt.
Ainsi, il apparaît que l’analyse de la conformité de la demande de prêt par rapport à la promesse se limite aux seuls éléments susceptibles d’avoir une incidence sur l’obtention ou le refus du prêt.
Cour de Cassation, 3ème Chambre civile, 14 janvier 2021, 19-24.290
Me Michèle BARALE
