Droit de la propriété – Avocat Nice – Maître Michèle BARALE – Droit de l’urbanisme – Empiètement – Démolition – Bornage
LE PRINCIPE : AUCUN EMPIÈTEMENT SUR LE TERRAIN DU VOISIN
L’article 545 du Code Civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique ». Ainsi, nul ne peut être contraint de supporter un empiètement sur sa propriété.
La Cour de Cassation fait une application particulièrement rigoureuse de la protection du droit de propriété en jugeant que tout propriétaire est en droit d’obtenir la démolition d’un ouvrage empiétant sur son terrain sans que son action ne puisse être considérée comme fautive ou abusive, peu importe :
l’absence de gêne occasionnée ou l’absence de préjudice ;
le caractère minime de l’empiètement ;
la bonne foi du constructeur ou la mauvaise foi du propriétaire victime qui a conservé le silence pendant l’édification de la construction.
COMMENT PROUVER L’EMPIÈTEMENT ?
Pour prouver un empiètement, il faut connaitre les limites exactes des terrains. Si ce n’est déjà fait, il faudra donc procéder au bornage des propriétés. (voir notre article sur le bornage).
QUELS SONT LES DÉLAIS DE L’ACTION EN DÉMOLITION ?
L’action d’un propriétaire victime d’empiétement en vue de faire cesser une atteinte à son droit de propriété est imprescriptible, au même titre que le droit de propriété qui est perpétuel, sauf à rapporter la preuve, par l’auteur de l’empiètement, de l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire.
LA SANCTION DE L’EMPIÈTEMENT DOIT ÊTRE PROPORTIONNÉE
Selon la plus récente évolution de la jurisprudence de la Cour de Cassation, un nouveau critère de proportionnalité semble pouvoir être invoqué afin d’échapper à la démolition pur et simple de la construction qui empiète.
Ainsi, il a été jugé que :
un rabotage du mur pouvait être de nature à mettre fin à l’empiètement constaté ;
la démolition d’une maison d'habitation qui empiète sur l’assiette d'une servitude conventionnelle de passage était disproportionnée au regard du droit au respect du domicile protégé par l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Me Michèle BARALE
