VENTE IMMOBILIÈRE : LE DROIT DE RÉTRACTATION ADRESSÉ PAR COURRIEL AU NOTAIRE EST VALABLE

Vente immobilière – avant-contrat – promesse de vente – Avocat Nice – Maître Michèle BARALE – droit de rétractation – courriel – indemnité d'immobilisation


Dans un arrêt du 2 février 2022, la Cour de cassation valide la rétractation des bénéficiaires d’une promesse unilatérale de vente, au moyen d’un courriel envoyé au notaire chargé de recevoir leur éventuel désistement.


Ce courriel est jugé présenter « des garanties équivalentes » à celles de la lettre recommandée avec avis de réception au sens de l’article L 271-1 du CCH.


Cette décision présente une portée pratique importante puisque jusqu’alors les seuls modes reconnus de notification de la faculté de rétractation de l’acquéreur immobilier non professionnel se limitaient à :

  • la lettre recommandée avec accusé de réception (par voie postale ou par voie électronique),

  • la signification d’huissier,

  • ou encore la remise en main propre

En l’espèce, la Cour d’appel de PARIS avait considéré que l'envoi par les acheteurs d’un courriel ne leur avait pas permis d'exercer régulièrement leur droit de rétractation car ce mode de notification ne présentait pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, des garanties équivalentes à celles de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception ; le courriel ne permet ni d'identifier l'expéditeur et le destinataire ni d'attester sa date de réception.


La Cour avait donc fait droit à la demande du vendeur de paiement de l’indemnité d’immobilisation contractuellement prévue en cas de non-réalisation de la vente.


Mais la Cour de cassation censure cette décision en reprochant à la Cour de ne pas avoir recherché si l'envoi d'un tel document au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir l'éventuelle notification de la rétractation, lequel avait attesté en justice avoir reçu le courriel litigieux le 9 mai 2017 à 18 heures 25, n'avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


Ce sont donc les circonstances de l’espèce qui permettent de valider le courriel :

  • d’une part, le notaire avait été expressément mandaté pour recevoir la rétractation

  • d’autre part, la preuve de la date de réception de la rétractation dans le délai légal à la date du courriel était établie par l’attestation du notaire, es-qualité d’officier public et ministériel

Ainsi, la recherche des garanties équivalentes doit s’effectuer compte tenu des circonstances spécifiques de chaque situation, in concreto.


Le Cabinet BARALE est à votre disposition pour toute action ou information.


Cour de cassation, chambre civile 3, 2 février 2022, n° 20-23.468


Me Michèle BARALE

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