PEUT-ON IMPOSER LE RECOURS A UN HUISSIER POUR UN ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE ?

Bail d’habitation – Etat des lieux de sortie – Avocat Nice – Maître Michèle BARALE – Huissier de justice – Coût – Imputation des frais


L’état des lieux de sortie d’un bail d’habitation est obligatoire et indispensable à la fois pour le bailleur et le locataire.


Il permet en effet de savoir si des dégradations ont été commises durant le cours du bail en le comparant avec l’état des lieux d’entrée (NOTA BENE : à défaut d’état des lieux d’entrée, les lieux sont présumés être en bon état de réparations locatives).


De cet état des lieux de sortie dépend donc la restitution du dépôt de garantie qui est destiné à couvrir le bailleur dans le cas où il apparaitrait en fin de bail un arriéré de loyers ou des réparations locatives.


Le recours à un huissier n’est pas nécessaire pour établir cet état des lieux de sortie.


L’état des lieux peut se faire à l’amiable entre le bailleur et le locataire, tous les deux présents, ou avec l’administrateur de biens mandaté par le propriétaire, ce qui est le cas dans la majeure partie des cas.


L’état des lieux est alors gratuit. L’article 4 k) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit en effet qu’est réputée non écrite toute clause qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie.


Cependant, il est parfois impossible d’établir un état des lieux de sortie au contradictoire des parties, soit que l’une des parties (locataire ou bailleur) ne peut être présente soit que l’un d’eux refuse d’établir cet état des lieux.


L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit alors que l’état des lieux est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.


ATTENTION : le recours unilatéral à un huissier suppose que vous avez tenté d'effectuer l'état des lieux à l’amiable et qu’il est impossible d'établir un état des lieux contradictoire et amiable. Sinon, le tribunal pourra rejeter la demande de partage des frais d'établissement de l'état des lieux.


La cour de cassation a rappelé ce principe dans une espèce où le bailleur qui avait mandaté seul l’huissier de justice, ne produisait aucune pièce sur d'éventuels échanges intervenus sur le recours à un huissier avant la date de l'état des lieux de sortie et où le constat d'huissier avait été réalisé en présence de la locataire à une date antérieure à l'issue du délai de préavis.


Cour de Cassation, Civile 3, 10 septembre 2020, n° 19-10.033


Me Michèle BARALE

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